上篇文章讲了买卖预告登记，本文介绍抵押预告登记，重点关注和买卖预告登记的不同点。不动产抵押预告登记可分成预购商品房抵押预告登记和不动产抵押预告登记，对房子来说就是期房抵押和现房抵押。
(一) 抵押预告登记不是解决一房多押抵押预告登记的作用逻辑跟之前讲的买卖预告登记是类似的，不再赘述，但注意区别，一房多卖最终只有一个人能得到所有权，但是抵押不同，一房多押可以多人都能得到抵押权（只要抵押总金额不超过房子价值），虽然在预告登记有效期内可以避免一房多押，但是过后抵押人仍旧可以抵押给别人（房子有抵押余额时），而预告登记之前已经存在抵押权更不受影响。所以，抵押预告登记整体上不能解决一房多押，其目的一方面是保障权利人得到抵押权，另一方面是保障抵押权顺位（一房多押时登记在前的更优先受偿），且其优先受偿权自预告登记之日起成立（见下面第2点）。
(二) 抵押预告登记具有优先受偿权抵押预告登记并不设立抵押权，要等办理了抵押登记才设立抵押权，但是抵押预告登记拥有抵押权最核心的权利即优先受偿权，并不需要等办理了抵押登记后才拥有优先受偿权。换言之，抵押预告登记并不设立抵押权，但是当需要实现抵押权时（折价/拍卖/变卖抵押物）就可以直接认定抵押权自预告登记之日起已经设立，好比：他的大招平时使不了，但是紧急关头就能使出来！
试想一下，抵押预告登记后，抵押人破产了，抵押登记还没办，作为抵押预告登记权利人的你要求行使优先受偿权，然后破产管理人告诉你：必须先去把抵押登记办了，再才能让你优先受偿。有这个必要吗？！如果规则是这样设计的那就是过于僵化、不人性化。
可以认为抵押预告登记已经具有更明显的物权效力（虽然不能称之为物权），这是抵押预告登记跟买卖预告登记很明显的差别，我认为主要原因在于抵押跟买卖的不同，抵押预告登记和本登记并无多少区别，从预告登记到本登记之间没有其他交付，对于期房来说因为在首次登记之前没办法直接办理抵押登记所以才办理预告登记，所以抵押预告登记几乎等同于本登记，但是买卖不同，买卖还涉及交付房款等，中间变数很大，不可能在预告登记时就认定为拥有所有权一样的效力！
场景解析：
① 主债务逾期了：此时预告登记的权利人就可实现抵押权。注意，预售房抵押预告登记要求房产已经满足了办理抵押权登记的条件（办理了首次登记且预告登记未失效）；
② 抵押人破产了：抵押财产属于破产财产，预告登记权利人就可实现抵押权。例外：在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外，这属于恶意逃债行为；
③ 如果债务人破产了呢？当然也一样，债务人破产，债务加速到期，预告登记的权利人有权实现抵押权，事实上跟①一样。
(三) 总结
①抵押预告登记不是解决一房多押，其目的一方面是保障权利人得到抵押权，另一方面是保障抵押权顺位；
②抵押预告登记具有优先受偿权